〈理財〉掌握房地合一上路前黃金下半年！買賣方各有對策

鉅亨網記者王莞甯 台北

房地合一稅定案後，究竟有意買屋和有意賣屋的民眾，應該怎麼做？中信房屋整理出〈買方對策〉和〈賣方對策〉甚至有〈投資客對策〉，供不同族群參考。中信房屋表示，買方下半年應掌握踴躍進場原則，賣方若有數間非自用豪宅應趁下半年先出清一部份，而投資客則應把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場選好屋。

〈買方對策〉

買方需跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年把握好時機踴躍進場，尤其著眼房屋稅持有成本，買中古屋是比買新成屋更好的選項，若期待房價下跌，新北市比台北市機會大。

好房網News記者王震濂／整理報導

房地合一稅拍板定案！

不僅徹底顛覆既往的不動產課稅方式，也正式宣告台灣房市將正式告別「輕稅時代」，永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，雙北市等高價都會區須用舊制才能省稅，雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額，預期到2016年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。

現代人壓力大，不少人有失眠的困擾，有美國哈佛大學的醫學博士「威爾」，推出一種 478呼吸法，號稱可以幫人，在60秒內就能入睡。

翻來覆去睡不著，除了吃安眠藥，最近美國哈佛大學醫學博士威爾，提倡一種478呼吸法，哈佛大學醫學博士威爾：「要先把所有的氣從嘴吐出，閉上嘴用鼻子吸氣數到4，屏住氣數到7，用嘴吐出氣數到8，這樣連續做4次。」威爾到處演講，倡導他的 478呼吸技巧，號稱照著做，鼻子呼吸嘴巴吐氣重複做個四次，就能有睡意，藉著減緩心跳，讓肺部排出更多二氧化碳，短短60秒就能睡著，聽起來很神奇，但台灣醫生說，這其實就跟臨床上會用的呼吸法概念類似，台灣睡眠醫學會理事長林嘉謨：「我們一般來講叫做腹式呼吸法，它是可以降低交感神經，呼氣3秒憋3秒，然後再吐氣3秒。」

台灣的腹式呼吸法口訣更簡單，鼻子呼吸三秒，屏氣三秒，最後再用嘴巴吐氣3秒，但醫師強調，不管是哪種方法，不是在睡前照著做就能入睡，平常也要多練習，重要的還是要維持規律的生活，有失眠問題，還是要找醫師來解決。

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【專任約與一般約】差異說明

根據民法契約自由化的精神及內政部不動產交易契約版本，房屋買賣委託仲介業者銷售，不管是一般委託或是專任委託，都無不可，但都是屬於定型化契約的一種，皆受到《消費者保護法》關於定型化契約相關規定的規範，消費者所得到的保障不會有差別。

而專任約的私下成交罰則只是委託銷售規則的一小部分，還有更多屬於仲介的義務在其中，因此，專任約並非只是為了處罰而存在，而其更深的意義應在於信賴才專屬委託。因此，契約拘束力的存在，是契約的本質，不是因為專任約。

因此，以下就專任約與一般約的優缺點分析如下：

★專任約的優勢是「銷售品質」

行政院昨天審查通過財政部房地合一草案，財政部現在提出的版本，將稅率分為四個級距，持有一年不到就出售的稅率，從30%提高到35%，希望抑制投資客買賣炒房。根據最新的實價登錄結果，還發現台北中山區林森北路最熱門，不論住宅、租屋，或是店面，交易量都是最多；另外一樣受歡迎的，還有20年屋齡的老房子，年漲幅超過兩成。

為減少投資客炒房，財政部將「房地稅」分為四個級距，包括買房子不到一年就轉手賣人的稅率從30提高到35；持有一到兩年內轉賣的稅率是30%，共分為四個級距，像是李先生他花三千萬買了一間房，一年內就以3500萬賣出，賺了500萬，微調前的房地合一稅只課獲利的30%也就是150萬，微調後增加到35%，增加到175萬元。專家認為應該還是能有效打房。

不過課稅歸課稅，房產交易還是熱絡，根據實價登錄資料顯示，台北中山區林森北路，不僅是住宅買賣、租屋的熱門地點，也是店面買賣市場的冠軍，成為三冠王。其實老屋子很夯公設小，經過統計，五都老屋漲幅最高是台中市，20∼30年房屋20.2%；漲幅第二的是台南市，30年以上老屋漲20%；台中市10∼20年房屋，漲幅18.6%排第三。但反觀台北市，五年到十年的建物跌幅3.8%；新北市五年內的房子跌幅也有3.6%，看來有更多人寧可拿錢去裝修舊房子，也不願花錢買新屋。

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爭議不斷的「房地合一」稅，昨天（30日）行政院送出微調版本，將在週四（2日）立院審議，而新的版本針對房屋持有1年內出售，稅率增加到35%；另外長期持有優惠，也取消減稅優惠，改採10年以上單一稅率12%，引發業者反彈，認為政府打房、拖垮房市！

北市商業公會理事長王應傑：「本來每年大概有36萬戶，到42萬戶的買賣，去年就掉到32萬戶，如果這樣再拖拖拉拉，可能今年只剩32萬戶，對房地產周邊的產業影響非常大，台灣的悶經濟就會更嚴重。」

一口氣罵個沒完，王應傑口中說的「拖垮房市」原兇就是財政部的房地合一稅。

版本一改再改，送進行政院的最新版，將原本的單一稅率17%，2年內出售課稅30%；改為1年內出售課稅35%，1到2年課稅30%，2到10年要課17%。

北市商業公會理事長王應傑：「最高當年稅率，就是營利事業所得稅，大概20多年前是35%，後來降到25%，就再也沒這個高的稅率過，現在35%這根本是意氣用事，根本不可能通過立法院這一關。」

社會貧富差距擴大，有人坐擁多棟房屋，卻也有人買不起房子。推動居住正義，宜蘭縣通過打房措施，今年7月起，只要在宜蘭擁有越多棟「非自住房屋」，課徵稅率就會越高，超過7戶以上，稅率是現行的3倍，估計約有1萬4千戶要改課，增加稅收約1千3百萬元。(黃麗鳳報導)

今年7月起，宜蘭縣境「非自住房屋」的稅率，將視持有戶數，採行「差別稅率」。

宜蘭縣地方稅務局表示，依「房屋稅條例」規定，房屋稅徵收率由各地方政府視地方實際情形，在法定稅率範圍內自行規定，「宜蘭縣房屋稅徵收率自治條例」據此修正，將「非自住房屋」稅率改採「差別稅率」，經宜蘭縣議會三讀通過，今年7月1日起適用。

修正的重點包括：私人醫院、診所及自由職業事務所徵收率，由原先的2%提高為3%，與營業用房屋相同；此外，凡所有權人持有宜蘭縣境「非自住房屋」在2戶以下者，每戶徵收稅率1.5%、持用「非自住房屋」3到7戶者，每戶稅率2%、超過7戶者每戶稅率3.6%， 加重稅金為現有自用住宅的3倍；初步估計，約有1萬4千戶要改課，增加稅收1千3百萬元。

稅務局舉現值1百萬元的房屋為例，如果是自住的自用住宅，以屋主、配偶及未成年子女計算，最多3戶，稅率為1.2％，計算房屋稅為1萬2千元；但如果是非自用住宅，改課稅金為1萬5千元；如果持有人的非住用住宅超過7戶以上，稅率得加重為3.6%，課稅金額改為3萬6千元。

北市增160% 新北約一倍

高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響

去年7月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3萬戶在今年5月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。

目前全台共有台北市、新北市、宜蘭縣與高雄市調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7月至11月取得使照的戶數共約1.38萬戶，預估一年將有3萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。

群義房屋總經理潘家成表示，去年7月將非自用住宅房屋稅率確定調高，其中台北市持有三戶以上非自用住宅課徵稅率調高至3.6%，對特定精華路段、80坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，若以此四區近兩年建照核量推估，全台每年新版房屋稅將新增約近4萬戶受影響。

房地合一、實價課稅預定明（2016）年實施，屆時不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會配套退場，出售持有二年內的房產改按利得課稅，炒房稅負將會大幅下降。

不動產奢侈稅的課徵稅基是房產的實際售價，不過，擬議中的房地合一、實價課稅，則是以扣除房產取得成本、費用後的利得課稅。兩者稅基不同，奢侈稅因是按交易價課稅，不考慮有無獲利，賺賠均要課稅，稅負明顯較重。

舉例來說，甲在2014年1月買進時一戶豪宅A，市價2億元；因考慮房市市況不佳，甲在2014年12月以2.2億元脫手，賺進2,000萬元。由於甲持有A豪宅僅有一年即出售，依法要就其出售價2.2億元課徵奢侈稅，稅率為15%，甲應納的奢侈稅是3,300萬元。

房地合一實施後，依據財政部新版課稅方案，採取單一稅率17%，課徵房產交易利得稅，假設甲是在房地合一制施行後出售房產，因奢侈稅配套退場，改課房地合一的利得稅，甲實際獲利為2,000萬元，應納所得稅降為340萬元。

巢運等公民團體在28日拜會財政部長張盛和時，建議實施房地合一、實價課稅制，配套讓奢侈稅退場的同時，應對持有短於二年的不動產，採取差別稅率並加重課稅。

房地合一課稅制新版規劃出爐，轉向「輕稅」，房產利得改採單一稅率，並大幅下降至17%；並增訂具體實施日期的日出條款，採行雙軌課稅制，實價課稅範圍僅限新制施行前五年取得的房產。

財政部初步設定，2016年為房地合一實價課稅的施行首年，依只對施行前五年取得的房產實價課稅原則，則2011年以前取得的不動產，即使在房地合一實施後出售，仍維持現制不變，即房屋及土地分別課稅。

財政部昨（29）日向行政院長毛治國提出課稅方案簡報，鑑於外界批評舊版按5%到45%累進課徵的稅負過重，房產獲利棄守累進稅率，改採單一稅率，初步訂為17%；新版維持一戶2,000萬元自用住宅免稅優惠，長期持有的減徵率提高至80%，並增訂日出條款以縮小實價課稅的打擊面。

依據最新課稅版本，房地合一稅收每年僅約30億元，略高於不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）每年的稅收。自用住宅部分，新版訂有免稅條款，售價低於2,000萬元免徵房地合一稅，約九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。

由於九合一選舉後，政府重大政策需獲民意支持，並與執政黨團進行溝通產生共識才能推動，房地合一最新課稅版本亦不例外，未來能否推動，國民黨立法院黨團態度仍是關鍵。